КАК УМЕНЬШИТЬ НАЛОГИ НА ДОХОД ОТ АРЕНДЫ ВО ФРАНЦИИ?
- BusinessFranceService
- 6 дней назад
- 4 мин. чтения
Обновлено: 4 дня назад
Как уменьшить налоги на доход от аренды недвижимости во Франции?
Инвестиции в покупку недвижимости во Франции под аренду традиционно являются очень надежными и привлекательными вложениями.
Единственный недостаток, как месть за весь позитив - арендная плата облагается довольно высоким налогом. Поговорим о некоторых мерах, которые можно предпринять для оптимизации, разумеется без каких-либо нарушений законодательства Франции.
Обращайтесь, первая консультация бесплатно, в директ, на ватсапп или телеграм:
Начнем с налогов на аренду без мебели.
Какие налоги взимаются с не меблированного, или пустого жилья?
У вас есть выбор между двумя режимами.
Первый - режим micro foncier
Вы декларируете общую сумму собранной арендной платы. Налоговые органы применяют фиксированную скидку в размере 30% от вашей арендной платы. Таким образом, вы облагаетесь налогом на 70% размера арендной платы .
Поэтому этот вариант интересен, если сумма ваших затрат меньше 30% скидки, которую дает налоговая. Обратите внимание, что режим micro foncier доступен, если годовой размер дохода от аренды вашего налогового домохозяйства не превышает 15 000 евро .
Другой налоговый режим при налогообложении пустой аренды - режим réel .
Этот режим требует некоторых простых расчетов для вычета определенных платежей, уплаченных в течение года, из вашего дохода от недвижимости, таких как проценты и расходы по займам, работы по техническому обслуживанию и ремонту в жилых помещениях, страховые взносы, коммунальные сборы, сборы за совместное владение и т.п.
Условием, позволяющим платить меньше налогов и взносов в фонд социального страхования с дохода от аренды является так называемый дефицит ( déficit
foncier) или ситуация, когда сумма расходов, связанных с вашими инвестициями в аренду, превышает размер вашего дохода от аренды.
Часть расходов, превышающая ваш доход от аренды (дефицит), может быть в определенной степени вычтена из вашего общего налогооблагаемого дохода. Таким образом, вы получаете выгоду от снижения подоходного налога. Остаток дефицита может быть перенесен на последующие годы. Получается, что выгодно брать ипотечные кредиты, реконструировать свою недвижимость, а не покупать готовый под сдачу объект.
Теперь перейдем к налогам на меблированную аренду.
Доход от сдачи в аренду меблированного жилья облагается подоходным налогом в категории промышленной и коммерческой прибыли BIC, к чему нужно добавить взносы на социальное страхование в размере 17,2%.
Здесь также можно выбрать между микро режимом и реальным режимом.
При микро режиме вы декларируете валовой доход от своих инвестиций в аренду. Налоговая администрация применяет фиксированную налоговую ставку . Однако размер сокращения и потолки микро режима различаются.
В таблице приведены данные, относящиеся к доходу, полученному в 2024 году и задекларированному в 2025.
А в этой таблице отражена ситуация, которая будет в 2026, при декларировании за 2025:
Обратите внимание, что дополнительная скидка в размере 21% отменяется для доходов с 2025! Она применялась при определенных условиях к арендодателям меблированных мест размещения туристов, отнесенных к зонам смягчения. Тогда скидка достигала 92%!
А при фактическом режиме, или режиме риель, инвестор должен предоставить полный годовой бухгалтерский отчет, который состоит из баланса, отчета о прибылях и убытках и приложений.
Итак, что же можно предпринять для оптимизации налогообложения аренды?
Как уменьшить налоги на доход от аренды во Франции?
Во-первых, это уже упомянутый способ приобрести недвижимость в ипотеку, даже если у вас есть необходимые суммы для инвестирования. Для восприятия налоговых выгод нужно сделать симуляционные расчеты и самим убедиться в этом.
Наши специалисты могут вам в этом помочь, обращайтесь.
Во-вторых, это покупка недвижимости под ремонт или реконструкцию или энергоемкой недвижимости, которая запрещена к сдаче в аренду, но обычно продается дешевле! При сдаче в аренду меблированного жилья арендодатели, имеющие статус профессионального арендодателя меблированного жилья LMP могут вычитать все рабочие расходы из своего общего дохода! Остаток может быть зачтен в счет общего дохода за следующие 6 лет.
В-третьих, можно приобрести недвижимость на специально создаваемую для покупки недвижимости гражданскую компанию SCI, которые обычно облагаются налогом на доход IR, но выбрать не налогообложение дохода, а налогообложение компании, IS. В этом случае можно учесть затраты, которые не вычитаются из дохода от собственности, например, расходы на приобретение. В таком случае при прибыли до 42 тыс. ставка налога будет 15%, а при большей прибыли - 25%. Дефицит можно перенести на будущие периоды. А оставшиеся дивиденды будут обложены фиксированным налогом в 30%. Такой вариант хорош если вам не нужен немедленный доход. Но такой способ оптимизации имеет и свой минус с точки зрения налогообложения прироста капитала от недвижимости. Например, вы не получаете выгоду от вычетов за период владения. Но если вы не планируете в обозримом будущем продавать объект, этот недостаток уходит сам по себе.
Еще один фактор оптимизации - временное разделение права собственности на недвижимость между узуфруктарием, (usufruitier). Им может быть близкий вам человек), который может арендовать или занимать у вас эту недвижимость и вами, номинальным собственником, который может распоряжаться имуществом, то есть продавать или дарить.
Во время этого разделения вы не увеличиваете размер вашего подоходного налога, поскольку вы не получаете арендную плату (ее получает узуфруктуарий).
Вы также не увеличиваете размер налога на имущество, поскольку голое владение
(nue-propriété) не включается в налогооблагаемую базу.
По завершении разделения вы вновь обретаете полное право собственности на имущество без каких-либо затрат и формальностей. Только тогда вы начнете получать доход от аренды. Для оптимизации советуем изучить преимущества покупки голого права собственности.
Наши специалисты, как всегда к вашим услугам для дополнительных вопросов.
С 2025, к сожалению, отменены несколько льгот, доступных ранее, но по-прежнему действует льготный закон для инвестирования в старую недвижимость в некоторых городских центрах (loi Denormandie).
Теперь о том какова ставка налога на доход от аренды?
Независимо от выбранного налогового режима (микро или реального), вы получаете налогооблагаемый доход, включая доход от аренды в соотвествии с общей шкалой налогообложения. Затем эта сумма облагается взносами на социальное страхование и подоходным налогом в соответствии с прогрессивной шкалой для дохода за 2024 год, заявленного в 2025. Наши специалисты готовы проконсультировать более подробно с учетом вашего кейса или оказать услуги связанные со сферой недвижимости. Наша компания предоставляет услуги во Франции - юридические, административные, бухгалтерские, услуги по получению всех видов ВНЖ под ключ, все услуги для бизнеса, услуги по сопровождению сделок с недвижимостью и инвестированием. Большинство операций проводим онлайн. Ждем вас у себя в бюро в Париже и работаем по всей Франции. Мы гарантируем компетенции и опыт наших специалистов. Первая консультация у нас традиционно бесплатно. Обращайтесь.
в директ, на ватсапп или телеграм:
в наш закрытый Чат телеграм
Подписывайтесь на наш канал в телеграм
Наш канал на YouTube:
Вступайте в группу БИЗНЕС ВО ФРАНЦИИ
Публикации для бизнеса на нашей странице в Фейсбук
Наш Инстаграм:
Comentários